楼市下行期 小心你的“宝马”缩水成“福特”

更新时间：2024-01-28 作者：五星体育在线直播f1

  迫于调控压力，楼市进入“拼跌”时期。不过，随着房价的下跌，网上不断现曝出房屋的品质缩水、配套打折的帖子。尤其是近期不少品牌房企相继被曝出“质量门”事件，让购房者对房子质量的担忧情绪开始弥漫。

  调查显示，少数楼盘确实存在降低标准或减少配置现象，业内人士建议政府有关部门加强监管和处罚力度

  迫于调控压力，楼市进入“拼跌”时期。不过，随着房价的下跌，网上不断现曝出房屋的品质缩水、配套打折的帖子。尤其是近期不少品牌房企相继被曝出“质量门”事件，让购房者对房子质量的担忧情绪开始弥漫：“地价那么贵，物价都在涨，楼盘却在降价，开发商为了能够更好的保证一定的利润，会不会在房子的硬件配置、建筑品质上做文章呢？”

  似乎是为了印证购房者的疑问，近日杭州滨江某楼盘降价后，就在样板房公开贴出告示，表示房子的配置会做一些更改：外立面由原先承诺的石材改为局部石材；入户门由铝板门改为钢木复合门；智能锁改成了机械锁；窗也由展示的阿鲁克门窗改为一般品牌的铝合金窗。这是近期降价大潮下少有承认“减配”的楼盘，但显然悄悄“瘦身”的不可能仅此一家。

  购房者的担心是杞人忧天还是未雨绸缪呢？南京的楼盘降价后是否也存在“减配”的现象呢？开发商通常是在哪几个方面做手脚的呢？《扬子楼市》进行了多方调查。

  对业主而言，*担心的恐怕并非是小区绿化或大堂装修是否豪华，而是攸关工程质量的环节。“别的方面倒还好商量，万一内部结构减配，钢筋级别降低，水泥标号降低，水管、电线材料规格降低，门禁系统‘减配’，我们又看不见，那可怎么办啊?”年前买了江宁一处降价楼盘的市民常征对笔者表示了自己的担忧。

  笔者在调查中发现，一些开发商为了能够更好的保证自己的利润，在建筑过程中确实有些不合规范的行为，降价楼盘的“减配”并非空穴来风。

  一位*的房产中介人士向笔者透露，她亲眼看见过一家楼盘使用瘦身钢筋，“那些钢筋看起来要比正常的细好多。”该人士说，这个楼盘在几年前销售时就卖3500元/㎡，后来几年房价没涨多少，“物价都涨了，开发商要赚钱，只能在材料上下工夫。”瘦身钢筋是*让人忧心的，因为购房者几乎很难发现。

  南京新景祥*有限公司副总经理何晔指出，大多数开发商不会明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，因为这些行为一旦被发现，对开发商的打击可能是毁灭性的。“但一些开发商会在墙面、防水等地方做手脚，现在关于渗水、漏水的投诉越来越多，也与此相关。”

  虽然开发商一般不敢在危及房屋的安全结构上大做文章，但是何晔指出，在小区道路、门窗配置、景观绿化等不涉及房屋质量的地方做“减法”却是开发商惯用的手段。*近的一项网络调查也显示，网友投诉的开发商偷工减料，主要表现在房子漏水、门窗以次充好、绿化、停车位的“瘦身”等方面。

  笔者在调查中发现，不管开发商愿不愿意承认，的确有不少楼盘在偷偷“减负”。城南某楼盘*近交付，业主反映，小区路面原本承诺用面砖，结果变成了水泥路，一期二期都有的飘窗遮阳帘也不翼而飞。无独有偶，城北某楼盘相关负责人也表示，在降价压力下肯定会考虑节省成本，如简化园区绿化，选择较实用、低价的植物品种等。“这些做法2008年就有同行采用过，景观绿化、公共设施没有规定标准，在合同中也没有具体的承诺，这样做也无可厚非。”一位营销负责人大倒苦水，“地价那么高，原材料、人工费翻了几番，再降价如何能保证公司基本的利润呢？”

  不过，也有不少开发商表示，虽然房价下来了，但出于保护品牌的考虑，不会调整原定材料，“外墙材料已经确定，电梯品牌也定了。”一品牌开发商相关负责人表示，“公司与材料供应商的合同去年就签了，不会改动。”话虽如此，这些购房者都看不到，忧虑依然难免。

  对此，何晔提醒购房者，想尽量避免“被减配”，除了在选择楼盘的时候多观察、多打听之外，尽量选择品牌开发商，“他们有规范的操作流程与标准，资金实力也比较雄厚，质量相对更有保障。”

  不少业内人士也认同这一观点，认为品牌开发商虽然也同样可能存在减配行为，但出于对品牌的保护，一般不会减得太过离谱，出了问题也会有比较负责任的态度。而“打一枪换一个地方”的一些小开发商往往没有这种后顾之忧，减配甚至*终摞挑子“跑路”的可能性都会更大一些。

  与此同时，仅靠购房者自己“火眼金睛”是远远不够的，毕竟购房者不是专家，政府相关部门应当对这一现象有所警惕，加强监管，并对类似行为加大处罚力度，这样才能更好地保障消费者的利益。

  不过，在业内人士看来，除了在楼盘的相关配置上“抠成本”外，*容易钻空子的是精装房。事实上，降价大潮来临之后，南京不少精装楼盘的降价是建立在降低装修标准的基础上的。

  公开降低装修标准自然无可厚非，但更多的精装楼盘降价之后采用了悄悄“减配”的方法。“楼盘的价格比前期降了那么多，我们要还是按照上批房源的标准交付，那就亏大了，而且也没法对老业主交代啊。”江宁一家精装楼盘的负责人悄悄地告诉笔者，降价后的那批房源与前期相比会适当降低精装的配置标准，“至少空调肯定是没有了，其他的家电也可能要降级。”

  “目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。”知名验房师丁渤认为这种在合同中只标品牌不写价格的行为，是目前精装修偷换概念较大的问题。

  如果开发商想要减配，到底能在哪些方面做“文章”呢？《扬子楼市》采访了多位业内人士和专家，给购房者提个醒。

  买房人对于自己所购买房屋的各项配置情况，*直观的了解莫过于购房合同上的约定了。据了解，目前的购房合同中，对于外立面材质、层高、入户门、窗户等都有标注，一些原材料标准、技术细节等也都会在购房合同书中规定，而且每套房子在交付时，房屋质量就已通过国家验收。因此一般来说，即使降价，楼盘的建设质量是不会受到影响的。

  不过，由于购房合同上的约定通常都很笼统含糊，也就给一些想要降低配置的开发商留下了操作的空间。据一位不愿透露姓名的造价预算工程师介绍，以外立面为例，合同上一般只注明使用的是石材还是涂料，但不会具体到到底用的是哪个品牌及型号的石材或涂料，其价格差距就很大了；钢筋、水泥、混凝土的价格一直在涨，有的开发商会要求施工单位，房子结构做好承重墙等部分外，其他墙体不做，让业主自己隔断。

  *验房师丁渤也表示，窗户的用材不同，成本也有很大差别，比如市场火爆时，有不少高端住宅采用进口断桥隔热铝合金型材的窗户，而现在有些开发商用的是塑钢窗户，*少价格能差四五倍；还有的楼盘使用的是电动外遮阳卷帘，要1000多元/平方米，如果用雨篷代替遮阳帘，每平方米的成本就降到了几十块钱；再看电梯，一般民用电梯多是日韩品牌，实质是在国内组装的，与采用真正的进口电梯相比，一个普遍小区就能省下几千万。

  业内人士表示，楼盘的品质除了房子本身外，还包括所在小区的园林景观设计、公共空间的装修标准等等，在房屋价格下降后，开发商为了节省成本，也很有可能在这些细节上降低标准。

  南京城东就有一家楼盘，卖房时宣传的是“巴厘岛”，到实际交付时变成了“泥巴岛”，景观和卖房时的描述完全不一样。

  据知情人士透露，在景观上面做文章的开发商首先会以次充好，比如采用一些名贵的树种一棵树的售价就得几万甚至几十万，而如果采用普通树种，一两千块钱就能搞定；其次是以小充大，降低数目的冠径和胸径，比如景观种植的香樟树20公分跟30公分差别就很大，同一品种的香樟，20公分如果是四五千块，30公分大概要几万块。

  除了景观外，丁渤表示小区公共部位也容易减配，像日前外地有楼盘的部分业主拒收楼，原因是入户大堂货不对板，没有达到高档住宅标准，南京城中也有一家楼盘，买房人看房时看到楼梯过道里贴的都是面砖，结果自己拿房时发现地面变成了水泥。

  另外，通常小区的地下室、地下车库等因为钢筋使用量、混凝土用量都很大，造价高，因此一般项目的地下室、地下车库都是亏损的，地下室的通风设备等，费用也都比较高，所以有的开发商会降低层高，减少以上用材的使用量，或者干脆不做。

  第1季度的复苏给寒冬下的楼市带来的暖意还没持续多久，市场上空又再度出现了阴霾。南京市网上房地产的统计显示，“银四”南京楼市新房认购量与销售量与“金三”相比出现双下挫，与此同时，目前南京市新上市住宅库存再次逼近5万套大关。

  让开发商忧心的是，当前的市场环境下，降价似乎已成了赢得市场的少有法宝，然而价格一旦下降，意味着利润也要遭受损失，在价格和品质之间，如何才能实现平衡？

  买房人也很纠结，对于开发商捧到面前来的劲爆优惠，究竟是该趁机抄底，捡个大便宜，还是相信“便宜没好货，好货不便宜”，房价降了，房子的品质也会大打折扣？

  其实，房价有涨就应该有跌。持续了两年多的史上*严调控步步惊心，房企的日子越发难熬，市场前景不容乐观。为了降低库存，回笼资金，合理定价、快速销售成为开发商的必然选择。

  面对降价压力，有些楼盘通过降低产品的部分配置来控制成本，从而降低房价成本的做法也在情理之中。正如消费者去选购汽车，同一品牌的同一型号同样排量的汽车，因为配置不同，时尚型、舒适型和豪华型的价格也会有几万或者几十万的差别。

  不过，购房者的担心也并非没有道理，毕竟以前每一次房价下降之后，都会有一批楼盘在交付时爆发质量纠纷。如何让购房者打消疑虑，放心购房？*关键的是信息的透明与对称。

  2005年时购买过万科光明城市的业主应该都记得，当时该项目周边有高压线、烟草厂，这对项目的销售显然是不利的，但开发商并没有回避或者遮掩，而是在售楼处通过展板、公告的形式把这些可能影响客户利益的因素主动告知购房者，此举保障了客户在购买房屋时对项目的知情权，也是当下一些降低配置以降低房价的开发商可以效仿的先例。

  对于有些买房人担心的质量问题，我们需要辩证对待：并非房价高涨的时候，房屋质量就一定有保证，而房价普遍下降的现在，房屋质量就一定没有保证。

  但在目前的情况下，不良开发商以次充好、偷工减料的可能性要更大一些，有的甚至采用劣质建材来弥补降价的损失，带来的就不止是配置的减少问题，而是很可能危害到购房者未来的居住安全。

  假如有这样的开发商存在，普通购房者可能很难鉴别，一是隔行如隔山，二是没有时间和精力，这就需要政府有关部门根据楼市调控带来的变化，采取系统措施，加强对建筑过程的监管以及住房验收的力度，让买房人真正买到价格合理而又品质很好的房子，买得放心，住得舒心。

  放眼当下楼市，越来越多的楼盘加入了降价大军，买别墅送宝马、买房免月供等五花八门的促销噱头令人眼花缭乱，这让想买房的市民心里直打鼓：究竟哪些楼盘*有可能减配？哪些房子买起来要格外当心？

  五一期间，北京楼市惊现5折促销的楼盘，再看南京楼市，365网尚数据监控核心在抽取南京楼市八大板块主要在售楼盘房价样本统计后发现，金三银四期间，南京有18家楼盘房价有不同幅度地降价，而降价幅度通常都在几百元/㎡，较高的优惠2000元/㎡，降价幅度基本都在10%以下。

  一些买房人抱怨，南京开发商降价总是扭扭捏捏，不如外地的开发商降价给力。对此，南京一家房企的营销总监表示，虽然调控下的楼市陷入低迷，销售与前两年相比萎缩严重，但以钢材、水泥与混凝土为代表的原材料价格上涨却一点不含糊，人员工资也在涨。此外，受综合调控政策影响，开发商获取资金的成本也在大幅提升，“购房者都恨不得房价一下打个五折才好，但在高成本的压力之下，开发商可以把房价降个一两成，来换取销售和回笼一部分资金，但如果降幅更凶猛一些，羊毛出在羊身上，降下的价格自然会在产品上有所体现，而像五折这样离谱的降幅，犹如保质期临近的牛奶类商品用捆绑促销手段等处理活动，其中或许正暗藏着质量隐患”。

  土地如同面粉，楼房好比面包，众所周知，2007年、2009年以及2010年这几年间，因为商品住宅市场火爆，土地市场也热得烫手，高价拿地现象频出。根据开发周期，由这些高价“面粉”烘焙而成的“面包”从去年开始陆续上市销售，但又遭遇到严酷的调控，为了快跑，一些地价很高的楼盘开始宣称成本价或者是零利润卖房。

  业内人士介绍，商品房成本主要由地价、建安成本、税费三部分构成。建安成本、税费各占房价20%左右。2009年，国土资源部曾对全国620个项目的成本进行调查，数据显示，这些项目地价平均占房价的23.2%。而现在的市场情况下，开发商已经告别了暴利时代，有观点认为，地价占到房价四成以上的楼盘，基本已经属于微利销售了。

  当然，也不排除一些高价拿地的楼盘头次开盘以低价吸引关注，为后面的销售开个好头。因此具体情况还要具体分析，但是消费碰到高地价低房价的情况时，一定要认真分析究竟是何原因，不要冲动出手。

  降价潮来袭，其中既有普通开发商，也不乏一些品牌房企。从不同开发企业的情况分析，荣盛发展南京公司销售管理部负责人唐登洋认为，虽然降价已经成为开发商共识，但不同开发企业未来的执行细节和资金状况不尽相同，一般规模化经营的品牌房企看重的是长线发展，即使给出了一些折扣，但产品和质量仍有一定保证，不会盲目追求利润而自毁品牌。

  在他看来，值得关注的是一些不良房地产企业，前几年看到房地产行业一片红火便争着进入，手中的项目本来就少，现在看到市场形势转变，又不舍得过去的高利润，因此通常会找一些小的施工单位，在建筑过程中往往会偷工减料、以次充好，从而保证自身的利益不受损失。这样的开发商卖完楼就走人，将小区配套设施不完善等烂摊子丢给社会，或重新注册马甲另起炉灶继续开发。对购房者而言，这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。

  瘦身钢筋、劣质电缆、门窗“变身”、大树变小树、精装大堂不精装……面对开发商的各种“减配”伎俩，购房者应该怎么办呢？该如何为自己维权呢？对此，江苏苏源律师事务所房产部*律师王炜提出了一些建议。

  首先，在购房时，房子的品质和用材就应该尽可能在合同中“量化”，标明具体的品牌以及交付标准，因为只有这样，购房者才能知根知底，防止自己的房子“短斤少两”。“遇到纠纷上法庭，*主要的证据就是合同，只要写进合同，开发商就不敢动手脚。”

  不过，王炜律师也指出，现在的购房合同约定都比较宽泛，对于房屋交付的标准只有大的框架，并不会约定具体的品牌与价格，导致购房者维权的时候非常被动，“等到房地产市场完全转变为买方市场，相信开发商就不会像现在这样霸道了”。

  如果在签订购房合同时无法“做主”，王炜建议购房者，可以熟记一些住宅设计规范的标准。按照法律规定，只要不符合设计规范的房子，即使合同没约定，也可以退房。比如，按照2003出版的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》，住宅层高不得低于2.8米，窗户高度不得低于90厘米，入户门高度不得低于2米，宽度不得小于90厘米。比如卫生间便器、洗浴器(浴缸或喷淋)、洗面器三件卫生洁具的使用面积不得小于3平方米。

  楼盘的户型、朝向、门窗尺寸等发生变更，开发商必须按照合同约定在相关部门批准变更同意之日起10天内书面通知购房者。

  “还有一些细节的住宅规范则可以借助专业的验房师，交房时一些表面的问题都会被检测出来，开发商有义务整改，若影响居住也可以申请退房。”王炜提醒购房者。

  在销售过程中，销售人员会给房子穿上一件美丽的外衣，宣传画面也是美轮美奂，但是王炜指出，广告宣传内容只能视为邀请要约，在法庭上正常情况下不会被当做证据采纳。“业主如果拿广告内容与开发商打官司，很少会胜诉。现在开发商也学乖了，在广告内容下面都注明了‘该内容仅为宣传使用，不作为要约’的字样，购房者要维权就更难。”王炜指出，如果开发商的行为实在离谱，那即使没合同也会败诉，“比如早年的爱达花园交付时，因为没做好小区的道路，影响业主的出行，被判赔偿业主损失”。

  王炜律师指出，与其等发现楼盘“减配”之后再来维权，不如在购房时就选择有信誉、有品牌的开发商，“同时，切莫一味地贪图价格实惠公道，俗话说‘一分钱一分货’，并非没有一点道理。”

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